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商品房预售合同小案例一 发表于:2017-02-07 10:03:07


    商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。因此,交易双方应充分意识到合同的重要性,从根源上规避纠纷的产生。尤其是购房者,在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等;在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任,以及约定的其他事项等,以防范纠纷的发生。下面介绍几个案例:
案例一
案例回放:
 
  2011年7月,市民张先生与某房地产开发公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期,尚未取得预售许可证,张先生依照认购协议,向房地产开发公司支付了2万元的认购金。2011年9月,张先生收到房地产开公司的书面通知:“一期物业已取得预售许可证,可以签订商品房买卖合同。”与此同时,房地产开发公司表示,由于整体楼市房价大幅上涨,所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套40万元左右,上调至45万元。若张先生在10日之内不能按房地产开发公司通知的价格签订商品房买卖合同,则视为放弃原定的认购协议。对此,张先生表示不能接受,在双方协商未果情况下,张先生与其他多名购房者分别向仲裁委申请仲裁。
 
  近日,威海仲裁委已对该案作出裁决,在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
 
  仲裁委裁决认为,订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房地产开发公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后,却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件,违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则,导致购房者缔约机会的丧失,应对此承担违反预约合同的责任并作出赔偿。最后,仲裁委参照房地产开发公司 向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额,酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿,已支付的2万元认购款也如数返还。
 
  点评:商品房认购纠纷相当复杂,一般认为,如果认购协议不符合商品房买卖合同的要素,可认定为预约合同。根据现有法律规定,在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下,义务方应承担缔约过失责任。同时,商品房认购协议自身属于预约合同,违约方也应承担违反预约合同的违约责任。在违约责任没有约定情形下,可以参照承担缔约过失责任的方式进行损害赔偿,其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失,但并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。


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